Hvad omfatter ejendomsservice?

Vi laver ejendomsservice for boligforeninger, ejerforeninger, udlejere og virksomheder i Aarhus og omegn. Denne guide gennemgår, hvilke opgaver der kan indgå, hvordan I finder ud af, hvad jeres ejendom har brug for, og hvad det koster.

Kort fortalt

• Ejendomsservice er ikke én ydelse, men en aftale om flere opgaver hos samme leverandør

• De hyppigste opgaver er trappevask, fællesarealer og viceværtservice

• En mindre aftale starter vejledende omkring 2.000 kr. pr. måned ekskl. moms. Større ejendomme ligger fra 8.000 kr. pr. måned ekskl. moms og opefter

• Det, der afgør prisen, er ejendommens størrelse, hvor ofte opgaverne udføres, og hvor mange timer de tager

• Det vigtigste i aftalen er ikke prisen, men at det står skrevet, hvilke opgaver der er med, og hvor tit de udføres

Hvad er ejendomsservice egentlig?

Ejendomsservice er en fællesbetegnelse. Den dækker over de opgaver, der skal laves igen og igen, for at en ejendom fungerer og ser ordentlig ud.

Det er værd at holde fast i, at begrebet ikke er defineret nogen steder. Der findes ingen branchestandard, der siger, hvad der skal være med. To firmaer kan derfor tilbyde "ejendomsservice" og mene to helt forskellige ting. Det er en af grundene til, at prissammenligning på tværs af tilbud er svær, og det er også grunden til, at en god aftale begynder med en liste over opgaver frem for et beløb.

En lille ejerforening med otte lejligheder har typisk brug for trappevask, renholdelse af indgangspartiet og en enkelt viceværtopgave i ny og næ. En udlejningsejendom med fire opgange, gårdmiljø og cykelkælder har brug for noget andet. Begge dele hedder ejendomsservice.

Hvilke opgaver kan indgå?

Nedenfor er de opgaver, vi oftest bliver bedt om. En aftale indeholder sjældent dem alle.

Trappevask og fællesarealer

Opgangen er det første, beboere og gæster ser, og det område, hvor snavs er mest synligt. Trappevask omfatter typisk trapper, reposer, indgangsparti, gelændere og håndlister. Dertil kommer ofte paneler, vindueskarme, døre og postkasser, men det er ikke givet, og det er et af de punkter, der skal stå udtrykkeligt i aftalen.

Hvor ofte det skal gøres, afhænger af trafikken i opgangen. En opgang med fire lejligheder og en opgang med fjorten slides ikke ens. Vi går mere i dybden med frekvensen i vores artikel om, hvor ofte en trappeopgang bør vaskes.

Prisen på trappevask starter vejledende ved 405 kr. ekskl. moms pr. gang. Hvor den lander, afhænger af opgangens størrelse, antal etager, hvor ofte der vaskes, og hvad der er med. Læs mere på vores side om trappevask i Aarhus .

Viceværtservice og løbende tilsyn

På enhver ejendom opstår der små opgaver hele tiden. En pære i kælderen. En dør, der ikke lukker. Storskrald, der er stillet forkert.

Hver af dem er for lille til at ringe efter en håndværker, men tilsammen fylder de i en bestyrelses hverdag. Viceværtservice er aftalen om, at nogen tager sig af dem løbende.

Der er en fordel ved det, som ikke handler om selve opgaverne: den, der kommer på ejendommen fast, lærer den at kende. Vedkommende ved, hvor hovedhanen sidder, og opdager den fugtplet i kælderen, mens den stadig er lille. Den viden findes ikke hos en leverandør, der kommer én gang.

Viceværtopgaver ligger vejledende på 350–700 kr. ekskl. moms pr. time. Spændet er bredt, fordi opgaverne er det.

Renholdelse af indgangspartier, kælder og affaldsområder

Områderne, mange bruger og ingen føler ejerskab over, er dem, der først forfalder. Affaldsøen, cykelkælderen og indgangspartiet står højt på listen over det, beboere klager over.

Det giver ofte mening at lægge denne type rengøring sammen med trappevasken, så det sker på samme besøg. Det er billigere end to særskilte kørsler.

Grønne områder

Har ejendommen græs, buske eller bede, kan pleje af dem indgå. Det gælder græsslåning, beskæring og almindelig renholdelse omkring bygningen.

Behovet svinger over året. Græs skal slås fra april til oktober og ikke derimellem. Derfor giver det mening at aftale de grønne opgaver som en sæsonplan frem for som et fast månedligt antal besøg.

Vinduespolering

Vinduer i opgange og fællesarealer bliver hurtigt oversete, fordi ingen enkelt beboer har ansvaret for dem. Vinduespolering kan lægges ind i den samlede aftale med et fast interval, typisk to til fire gange om året for fællesarealer.

Se mere om vinduespolering .

Snerydning og glatførebekæmpelse

Om vinteren skifter opgaverne karakter. Som grundejer har I pligt til at rydde sne og bekæmpe glatføre på fortov og adgangsveje inden for bestemte tidsrum. I Aarhus Kommune er reglerne beskrevet på kommunens egen side om grundejerens ansvar for snerydning og saltning .

I kan lægge arbejdet ud til en leverandør, men ansvaret over for en beboer, der falder, bliver hos jer.

Vinterservice hører derfor til de opgaver, hvor det skal stå meget præcist i aftalen, hvad der er dækket: hvilke arealer, ved hvilken snemængde, og hvor hurtigt efter snefald. En aftale, hvor der bare står "snerydning", er ikke en aftale.

Facadeafrensning og algebekæmpelse

Nordvendte facader og sokler gror til med alger over år. Det er ikke en opgave, der skal laves hver måned, men den kan planlægges ind med nogle års mellemrum som en del af den samlede service.

Hvem har brug for ejendomsservice?

Boligforeninger. Her er den største gevinst som regel ikke pengene, men bestyrelsens tid. En frivillig bestyrelse, der selv skal koordinere fire leverandører, bruger mange aftener på det. En samlet aftale flytter arbejdet.

Ejerforeninger. Samme situation, ofte med færre lejligheder og dermed mindre budget. Her handler det oftest om at få dækket trappevask og et par faste opgaver uden at binde sig til mere, end foreningen har brug for.

Udlejere. For en udlejer er fællesarealernes stand en del af det, lejeren betaler for, og en del af det, en kommende lejer ser ved fremvisningen. Her er stabilitet vigtigere end frekvens.

Erhvervsejendomme. Kontorbygninger, butikker og klinikker har ofte brug for både ejendomsservice og daglig rengøring. Det kan samles hos samme leverandør, så der er én at ringe til. Se erhvervsrengøring .

Hvad koster ejendomsservice?

Der findes ingen standardpris, og vi vil ikke opgive én, fordi den ville være misvisende. Ejendomsservice kan være to timers trappevask om måneden eller en fuld driftsaftale.

Til gengæld kan vi give niveauet:

Og på enkeltopgaver:

Alle tal er vejledende. Den endelige pris aftaler vi på forhånd, når vi har set ejendommen.

Det, der flytter prisen mest, er ikke ejendommens størrelse, men frekvensen. En opgang, der vaskes hver uge, koster mere end fire gange en opgang, der vaskes hver måned, fordi kørsel og opstart ligger i hvert besøg. Skal budgettet ned, er frekvensen som regel den knap, der virker, før man begynder at skære opgaver væk.

Derudover spiller ind: hvor mange timer opgaven tager, ejendommens stand, adgangsforholdene, og præcis hvilke opgaver der er med. To ejendomme på samme antal kvadratmeter kan derfor sagtens have to forskellige priser.

Vi går i dybden med regnestykket i hvad koster ejendomsservice i Aarhus .

Fast aftale eller hjælp efter behov?

Kort svar: har I opgaver, der kommer igen, er en fast aftale nemmest. Opstår der kun noget et par gange om året, er der ingen grund til at binde sig.

Grænsen går et sted omkring det punkt, hvor bestyrelsen begynder at bruge tid på at finde ud af, hvem der skal ringes til. Er I der, koster koordineringen allerede mere end aftalen.

Vi har skrevet mere om afvejningen i fast ejendomsservice eller service efter behov.

Hvor ofte skal opgaverne udføres?

Der findes ikke ét rigtigt interval, og enhver, der giver jer ét uden at have set ejendommen, gætter.

Som pejlemærke:

Intervallerne bør efterses, når ejendommen ændrer sig. Får ejendommen flere beboere, eller laver I om på affaldsordningen, ændrer behovet sig med det samme.

Hvorfor samle opgaverne hos én leverandør?

Den praktiske grund er, at I får ét sted at henvende jer. Når trappevask, vinduer, udendørsarealer og viceværtopgaver ligger hos fire firmaer, kræver selv en lille ændring fire opkald.

Der er en mindre indlysende grund, som betyder mere over tid. Når opgaverne ligger samlet, kan de planlægges sammen. Vinduerne pudses samme dag, som opgangen vaskes. Storskraldet håndteres på det tilsyn, der alligevel skulle laves. Det er den slags, der ikke kan lade sig gøre på tværs af leverandører, og det er en af grundene til, at en samlet aftale ofte ender billigere end summen af de enkelte.

Det betyder ikke, at alt skal samles. Har I en gartner, I er glade for, er der ingen grund til at flytte den opgave. Pointen er at samle det, der hænger sammen i praksis.

Hvad betyder faste medarbejdere?

Ved løbende service betyder kendskabet til ejendommen mere, end folk regner med.

Den, der har vasket den samme opgang i to år, ved, at kældertrappen altid er værst om vinteren, og at der skal bruges en anden nøgle til bagdøren. Skifter personalet hver måned, starter den viden forfra hver gang, og det kan mærkes på resultatet.

Hos os kommer de samme medarbejdere, og I har én fast kontaktperson. Det er også derfor, vi hellere siger nej til en opgave end at tage den med folk, der ikke kender ejendommen.

Hvad bør stå i aftalen?

Før en aftale begynder, bør begge parter kunne svare på det samme uden at slå op:

• Hvilke opgaver er med, opgave for opgave

• Hvor ofte udføres hver enkelt

• Hvilke arealer er omfattet, og hvilke er ikke

• Hvornår på dagen udføres arbejdet

• Hvordan får vi adgang

• Hvordan bestilles og afregnes ekstraopgaver

• Hvem er kontaktperson hos jer, og hvem hos os

• Hvad koster det, og hvornår kan prisen reguleres

• Hvordan følger vi op, hvis kvaliteten glider

Det sidste punkt er det, der oftest mangler, og det, der giver flest problemer senere. En aftale uden en aftalt måde at tage fat i problemer på, ender i mails, ingen svarer på.

Vi har lavet en gennemgang punkt for punkt i hvad en god ejendomsserviceaftale skal indeholde.

Hvad koster det at komme ud af aftalen igen?

Det er et rimeligt spørgsmål, og det bør stå i tilbuddet. Opsigelsesvarsel og vilkår for prisregulering er to af de punkter, vi gennemgår i guiden om ejendomsserviceaftalen.

Hvad I bør gøre nu

Har I ikke en aftale i dag, så begynd med at skrive ned, hvad der faktisk bliver lavet på ejendommen, og hvem der gør det. De fleste bestyrelser bliver overraskede over, hvor meget der ligger hos enkeltpersoner uden at være aftalt.

Har I en aftale, så find den frem og se, om der står, hvor ofte hver opgave udføres. Gør der ikke det, er det dér, en fornyelse skal begynde.

Vil I have et konkret bud på jeres ejendom, kommer vi ud og ser på den, inden vi giver en pris. Læs mere om vores ejendomsservice i Aarhus , eller kontakt os for en gennemgang.

Om forfatteren

Marin Svast · ejer af NORDISK REN ApS · 15 års erfaring i rengøringsbranchen

Jeg har arbejdet i rengøringsbranchen i mere end 15 år. Erfaringen kommer både fra arbejdet med at drive NORDISK REN ApS og fra tidligere ansættelser i nogle af verdens største virksomheder inden for professionel rengøring og facility service.

Gennem årene har jeg haft mange forskellige typer rengørings- og serviceopgaver, både som medarbejder, ansvarlig og virksomhedsejer. Det har givet et bredt indblik i, hvad der skaber god kvalitet, stabile aftaler og et velfungerende samarbejde mellem kunde og leverandør.

*Senest opdateret 8. september 2026. Senest fagligt gennemgået af Marin Svast.*

Udgivet 9. september 2026 . Senest opdateret 9. september 2026 .